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最近有一个粉丝问了一系列关于新区投资的问题，他问一个新片区的起势需要多久？什么时候入手最佳？所有城市的所谓新区都值得买吗？
新区的投资其实是我们房产投资人经常会遇到的，也是最容易造成困惑的。
关于新区，今天我想从原理和逻辑上给大家做一个分析，而不是洋洋洒洒的引用很多数据，进行数据分析。
01
从原理和逻辑上来看，这三个问题首先应该回答的是是不是所有城市的新区都有价值？
答案当然不是。我们投资新区一定要把城市按照能级来分，分为两种：
一种叫强势城市，这个指的是一线和强二线，个别的二线也可以包容进来。
那么弱势城市指的是绝大部分的二线和三线，三线以下的城市我们就不考虑了。
为什么？因为所谓的四五六线和县城一样有新区，但是这些城市本身的投资价值都存疑，更何况他的新区。所以我们在讨论的时候是不考虑这种城市的。
在强势城市里，绝大部分新区都是有价值的。
虽然说很多人会质疑某某新区现在可能人都没有，怎么就能判断它有价值呢？
从历史上来看，一线城市和强二线里面非常强的城市，在比较长的周期内几乎所有的新区都能够打造得比较成功。
所谓的比较成功指的可能并不是完全按照政府最初的意愿打造，但是政府和市场的结合最终也基本达到了目标。
对于房地产投资而言，即使它的建设或者人口导入或者城市导入或者产业导入没有那么成功，它的房价一样会上涨。
也就是说在强势城市里面，绝大部分新区投资房地产，想获得平均收益几乎没有问题。
但如果想获得超额收益，就一定要去看新区的能级。
通过什么来看新区的能级？
一是看新区的规划，级别越高，比如国家级，比如省级，比如城市规划的中心和副中心，往往成功概率会高很多。
第二个方面，看真实的数据，看产业人口和配套，也就是产落地、人导入、配套成。
产业怎么落地？不能光说引进了多少家产业，还要看这些产业有没有开始办公，有没有开始产生效益。
同样，有没有把员工导入进来，也就是人口导入，包括产业里就业人口以及相关的支撑的人口，甚至于包括这些人口的家属有没有导入。
第三个方面是配套有没有建成，在这个片区里面有没有相应的生活、消费、教育、医疗的配套给这些居住和就业的人口，这些配套是不是建成的？
有些新区也存在一种叫做如果没有建成，也会有片区存在的现象，也就是所谓的周末鬼城或者夜晚鬼城的现象，也就是到了周末或者到了晚上，这片区人口都流失了，这样的新区就会弱很多。
所以我们要去观察真实数据，但真实数据是需要我们自己一点一滴去收集的，没有捷径。
02
另一个问题，何时入手最佳？这个问题其实和新区何时起势是非常相关联的。
当我们确定了一个高能级的有价值的新区，我们什么时候才能够去购买，什么时候购买是最佳的时机？
这要看你的投资风格，如果投资风格是非常激进的，愿意冒险获取一定收益，那就是越早越好。
尤其当这个新区在一个强势城市，又是一个强势新区，一定是越早越好。
大家往往有误区，说新区连人都没有，凭什么这个新区就可以投资？或者这个新区都是投资客。
比如说珠三角，有一个IP很大的三线城市北部有高新区，很多人都问高新区连人都没有，都是投资客，未来这些房子会不会都出不了手？
当然因为是三线城市，人们的质疑会更多一些，包括它南部的所谓制度融合区。所以说这样的问题在低能级城市会比较多。
但我想告诉大家的是，无论高能级还是低能级城市，新区第一批人一定是投资客。
你想想看，如果你是一个自住者，你会不会住在一个还是工地，没有交通配套，没有学校，买瓶啤酒都要开车跑几公里的地方？你肯定不会。
所以说第一批去买新区的人一定都是投资客，包括了上海的浦东和当年的陆家嘴，都是一样。
只有当配套逐步起来了，自住的人才愿意进入，在这之前开发商也只能通过卖给投资者来获取他的第一波的收益，这两者是相辅相成的。
正是因为投资人的存在，导致最初有人为新区作出贡献，有人为新区的开发商创造利润。
到了后期开发商获得了信心，建成了配套，政府也建成了交通等等其他的一些公共设施的配套以后，自住客才愿意进入新区来居住。
到了第三个阶段，就会有一些其他的投资人发现这个地方逐步好了，然后去接自住客的盘，形成自住和投资的良性循环。
所以如果你是一个激进型的，愿意冒风险的，希望高收益投资人，那是越早越好；如果你是一个谨慎型的投资人，就应该在自住客居住之后再去买。
那个时候房子一定贵，收益一定没有那么高，但是安全度够了，这个新区也会像成熟区域一样，形成不断的投资与自住的交替循环。
03
那么什么时候起势呢？
两种，在强势城市的强势新区，只要这个概念形成，就开始起势了。
比如深圳有很多新区，有概念就起势，包括上海临港。不是给临港做广告，临港现在已经蛮贵了，上海也不好买房子，临港也不好破，但临港现在有什么呢？
如果是一个弱势城市的新区或者是一个弱势城市里不太强的新区，它一样也有可能会成功。
这个时候的起势往往是真实人口导入以后，真实成为一个居住或产业之城的时候，它才会起势。
如果进得过早，会有一个很长的时间比较难受，就像过去的郑东。可能会难受几年，但是长久的看，慢慢也会成功。
只要是三线以上的城市的比较核心的新区，成功率还是比较高的。
我可以告诉大家的就是，新区投资是我们每个投资人必然会经历和面对的。对于新区大家不要过于恐惧，也不要过于谨慎。
大家都觉得万一新区被套压力很大，但实际上各位有没有在这轮行情中感觉到，老区也一样会被套。